Choisir le bon type de bail commercial pour son entreprise.

L’immobilier est une composante essentielle du budget et de la stratégie des entreprises. Parmis l’ensemble des tâches et des responsabilités qui incombent aux gestionnaires immobilier, choisir le bon type de bail commercial est indispensable pour assurer une implantation sereine et pérenne pour le développement de l’entreprise.

Pour bien comprendre les droits et les responsabilités du locataire et du propriétaire il convient de connaître les typologies de baux commerciaux les plus courantes. Dans cet article, nous listons les différents types de baux utilisés dans l’immobilier d’entreprise afin de mieux comprendre leurs caractéristiques et leurs implications et vous permettre de faire le bon choix.

Le bail commercial classique : Le contrat de bail le plus utilisé

Le bail commercial classique est le type de bail le plus courant dans l’immobilier d’entreprise.

Généralement conclu pour une période de 9 ans. Il est alors renouvelable par tacite reconduction tous les 3 ans. 

Les avantages du bail commercial :

• Les locataires bénéficient d’une certaine sécurité d’occupation liée au renouvellement automatique du bail à l’issue de chaque période triennale.
• Les propriétaires sont assurés d’un revenu régulier sur une période définie.

Les inconvénients du bail commercial :

• Le loyer, fixé pour une période relativement longue, peut être désavantageux en cas de variation rapide du marché immobilier.
• La résiliation classique n’est possible qu’aux échéances triennales. Il est important de ne manquer aucune échéance au risque de voir son budget impacté pour 3 années supplémentaires. Il est alors intéressant de s’équiper d’un logiciel de gestion des baux pour vous alerter automatiquement.

Le bail dérogatoire : Le type de bail pour tester une activité

Le bail dérogatoire offre une durée de location plus courte, généralement de 6 mois à 3 ans. 3 ans étant le maximum autorisé pour ce type de bail qui n’est pas renouvelable automatiquement.

Le locataire qui conclue un bail dérogatoire devra donc quitter les lieux après 3 ans. Au-delà, ce seront les règles du bail commercial qui s’appliqueront.

Les avantages du bail dérogatoire :

• Le bail dérogatoire est idéal pour tester une activité et/ou un emplacement. Il est également idéal pour les opérations de type « pop-up store » ou pour toute autre opération temporaire ou ponctuelle.
• Les locataires peuvent espérer un loyer plus bas par rapport à la signature d’un bail commercial.
• Le bailleur peut fixer librement le loyer car ils ne sont pas soumis à un plafonnement.

Les inconvénients du bail dérogatoire :

• Les locataires ne disposent pas de la propriété commerciale du local loué. (Droit réservé au bail commercial)
• Les locataires ne bénéficient donc pas du droit au renouvellement et ne peuvent pas non plus prétendre à des indemnités d’éviction.
• Les propriétaires peuvent résilier le bail à tout moment.
• Les propriétaires privilégiant les baux dérogatoires prennent le risque de faire face à des périodes d’inoccupation plus fréquentes.

Ce choix de type de bail est souvent privilégié par les entreprises qui souhaitent tester un emplacement ou une activité commerciale sans s’engager sur une longue période. Le bail dérogatoire peut être avantageux pour le locataire en offrant une plus grande flexibilité, mais il limite également la sécurité d’occupation et peut être moins attractif pour le propriétaire, car il peut entraîner des périodes d’inoccupation plus fréquentes.

Le bail commercial précaire : Le choix de la flexibilité

Le bail commercial précaire, appelé aussi plus simplement « bail précaire » permet au locataire de louer un local dédié à une activité commerciale pour une durée maximale de 24 mois.

La principale différence avec le bail dérogatoire est la protection juridique du preneur qui a droit à un renouvellement automatique du bail à l’expiration de la durée prévue si le propriétaire ne s’y oppose pas.

Les avantages du bail commercial précaire :

• Une protection juridique renforcée pour les locataires.
• Utile pour tester un concept ou un emplacement.

Les inconvénients du bail commercial précaire :

• Une durée maximale limitée à deux ans, ce qui peut être limitant dans le cas du lancement d’un activité.
• Le propriétaire peut s’opposer au renouvellement automatique à la fin du bail initial.

Le bail professionnel : Le type de bail adapté aux professions libérales

Le bail professionnel est spécifiquement conçu pour les professions libérales et les activités non-commerciales, telles que les cabinets médicaux, les bureaux d’avocats, les architectes, etc.

Conclu pour une période minimale de 6 ans, il n’est soumis à aucune règle particulière concernant la fixation du loyer. Au terme, il est reconduit tacitement pour la même durée que le bail initial.

Les avantages du bail professionnel :

• En l’absence de droit au renouvellement, le bail professionnel permet aux bailleurs de ne pas renouveler le contrat sans avoir à verser d’indemnité d’éviction.
• Le preneur quant à lui peut décider de partir à tout moment à condition de respecter un préavis de 6 mois.
• Il autorise la colocation, ce qui peut être pratique notamment dans le cas d’un cabinet d’avocats par exemple.

Les inconvénients du bail professionnel :

• Si le preneur peut résilier le bail professionnel à tout moment, le bailleur lui n’a pas le droit de le résilier en cours de vie ce qui peut s’avérer contraignant.
• Le bail professionnel est exclusivement limité aux professions libérales, règlementées ou non.

Le bail emphytéotique : Le type de bail adapté aux terrains à fort potentiel

Le bail emphytéotique est un type de bail plus rare et spécifique à certains secteurs, notamment l’agriculture et les terrains à fort potentiel de développement.

Il est conclu pour une durée très longue : 18 ans au minimum jusqu’à 99 ans. Le locataire (ou emphytéote) est quasiment propriétaire du bien loué sur la période que couvre le bail.

Les avantages du bail emphytéotique :

• Les droits du preneur sont les mêmes que s’il était propriétaire. Il pourra notamment hypothéquer le bien.
• La cession du bail à un autre tiers ou en sous-location est autorisée. La durée de cession ne pourra alors pas excéder la durée maximale du bail initial.
• Le loyer (appelé « canon emphytéotique ») très bas, il est généralement considéré comme symbolique.

Inconvénients du bail emphytéotique :

• Le preneur n’a pas le possibilité de revendre le bien.
• Le locataire est responsable de la dévalorisation du bien. Au contraire, il ne recevra pas d’indemnité si les modifications apportées augmentent la valeur du bien initial.
• Le passage devant un notaire est obligatoire pour un bail emphytéotique.

Pour conclure

Pour bien choisir le type de bail adapté à son bien immobilier, il est essentiel de prendre en considération les spécificités de chaque type de contrat.

Chaque choix de type de bail offre des avantages et des inconvénients, et il est primordial pour les propriétaires et les locataires de bien comprendre les implications de chaque option. La décision finale dépendra des besoins spécifiques de l’entreprise, de sa stabilité financière, de ses projets à long terme et de sa volonté de s’engager sur une durée donnée.